कर्नाटक रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (केआरईआरए) के एक हालिया आदेश ने एक महत्वपूर्ण अंतर को रेखांकित किया है जिसे अक्सर घर खरीदार अनदेखा कर देते हैं: एक वास्तुकार द्वारा जारी किया गया पूर्णता प्रमाण पत्र एक सक्षम प्राधिकारी द्वारा जारी किए गए प्रमाण पत्र के बराबर नहीं है। जबकि एक आर्किटेक्ट का प्रमाणपत्र केवल निर्माण के पेशेवर सत्यापन को दर्शाता है, सक्षम प्राधिकारी से एक पूर्णता प्रमाणपत्र पुष्टि करता है कि परियोजना वैधानिक और नियामक आवश्यकताओं का अनुपालन करती है।
यह अवलोकन बेंगलुरु में एक आवास परियोजना से संबंधित कार्यवाही के दौरान आया, जहां अपार्टमेंट खरीदारों ने आरोप लगाया कि कब्ज़ा पहले ही सौंपे जाने के बावजूद कई अनिवार्य अनुपालन अधूरे हैं।
केआरईआरए ने अपने आदेश में कहा, “इस संबंध में, हालांकि प्रतिवादी नंबर 1 ने अपने वास्तुकार द्वारा जारी प्रमाण पत्र की एक प्रति पेश की है, जिसमें प्रमाणित किया गया है कि उक्त परियोजना स्वीकृत योजनाओं के अनुसार पूरी हो गई है, लेकिन यह तब तक पर्याप्त नहीं है जब तक कि यह सक्षम प्राधिकारी द्वारा जारी नहीं किया जाता है।”
फैसले ने इस बात पर नए सिरे से ध्यान दिया है कि समापन प्रमाणपत्र वास्तव में क्या दर्शाते हैं और संपत्ति में जाने से पहले खरीदारों को क्या सत्यापित करना चाहिए।
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पूर्णता प्रमाणपत्र क्या है?
पूर्णता प्रमाणपत्र एक वैधानिक दस्तावेज़ है जो अनुमोदित भवन योजनाओं और लागू विनियमों के अनुसार किसी परियोजना के पूरा होने पर जारी किया जाता है। कानूनी विशेषज्ञ बताते हैं कि, रेरा अधिनियम के तहत, एक पूर्णता प्रमाणपत्र एक अधिभोग प्रमाणपत्र के अलावा और कुछ नहीं है।
“चालू परियोजनाओं के प्रमोटरों द्वारा अतिरिक्त प्रकटीकरण… (iv) जहां सभी विकास कार्य अधिनियम के अनुसार पूरे हो चुके हैं और सक्षम एजेंसी द्वारा प्रमाणित हैं, और पूर्णता प्रमाणपत्र/कब्जा प्रमाणपत्र जारी करने के लिए सक्षम प्राधिकारी के पास एक आवेदन दायर किया गया है,” RERA अधिनियम के अध्याय 2, 4 (V) में उल्लेख किया गया है।
कर्नाटक उच्च न्यायालय के एक वकील विट्टल बीआर के अनुसार, कई खरीदार सरकारी सक्षम अधिकारियों द्वारा जारी किए गए प्रमाणपत्रों के साथ आर्किटेक्ट द्वारा जारी किए गए प्रमाणपत्रों को भ्रमित करते हैं।
उन्होंने कहा, “एक आर्किटेक्ट यह प्रमाणित कर सकता है कि इमारत का निर्माण स्वीकृत योजना के अनुसार किया गया है और निर्माण पर्यवेक्षण आवश्यकतानुसार किया गया है। हालांकि, एक आर्किटेक्ट वैधानिक समापन प्रमाणपत्र जारी नहीं कर सकता है। यह केवल सक्षम प्राधिकारी द्वारा जारी किया जा सकता है।”
कानूनी विशेषज्ञों ने कहा कि सक्षम प्राधिकारी जांच करता है कि क्या परियोजना स्वीकृत योजना के अनुरूप है, क्या आवश्यक मंजूरी प्राप्त की गई है, और क्या इमारत प्रमाण पत्र जारी करने से पहले लागू विकास और सुरक्षा नियमों का अनुपालन करती है।
यह अंतर महत्वपूर्ण है क्योंकि एक आर्किटेक्ट का प्रमाणपत्र केवल निर्माण के पेशेवर सत्यापन को दर्ज करता है, जबकि प्राधिकरण द्वारा जारी एक पूर्णता प्रमाणपत्र नियामक अनुपालन की पुष्टि करता है, विट्टल ने बताया।
रेरा क्या कहता है?
बेंगलुरु केआरईआरए आदेश में, प्रमोटर ने परियोजना वास्तुकार से एक प्रमाण पत्र प्रस्तुत किया जिसमें कहा गया था कि परियोजना स्वीकृत योजनाओं के अनुसार जनवरी 2021 में पूरी हो गई थी।
हालाँकि, KRERA ने माना कि ऐसा प्रमाणीकरण अकेले अपर्याप्त था। अपने आदेश में, प्राधिकरण ने स्पष्ट किया कि एक आर्किटेक्ट का प्रमाणन अकेले सक्षम प्राधिकारी द्वारा जारी वैधानिक पूर्णता प्रमाण पत्र का स्थान नहीं ले सकता है।
रेरा अधिनियम की धारा 11(4)(बी) का हवाला देते हुए आदेश में कहा गया है कि प्रमोटर “संबंधित सक्षम प्राधिकारी से पूर्णता प्रमाण पत्र या अधिभोग प्रमाण पत्र या दोनों जैसा लागू हो” प्राप्त करने के लिए जिम्मेदार है।
प्राधिकरण ने आगे कहा, “हालांकि डेवलपर ने अपने वास्तुकार द्वारा जारी प्रमाण पत्र की एक प्रति प्रस्तुत की है जिसमें प्रमाणित किया गया है कि उक्त परियोजना स्वीकृत योजनाओं के अनुसार 27.01.2021 को पूरी हो गई है, लेकिन यह तब तक पर्याप्त नहीं है जब तक कि सक्षम प्राधिकारी इसे जारी नहीं करता है।”
जुलाई 2023 में एक अन्य आदेश में, कर्नाटक RERA ने कहा कि एक परियोजना को तभी पूरा माना जाएगा जब सक्षम प्राधिकारी पूर्णता प्रमाणपत्र जारी करेगा। आदेश में कहा गया था कि भले ही कोई परियोजना रेरा अधिनियम पारित होने से पहले पूरी हो गई हो, किसी वास्तुकार द्वारा जारी पूर्णता प्रमाण पत्र पूरा होने का वैध प्रमाण नहीं है।
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घर खरीदने वालों को क्या पता होना चाहिए?
कानूनी विशेषज्ञों का कहना है कि घर खरीदने वालों को फ्लैट का कब्जा लेने से पहले स्वतंत्र रूप से सत्यापित करना चाहिए कि संबंधित योजना प्राधिकरण द्वारा अधिभोग प्रमाणपत्र (ओसी) या पूर्णता प्रमाणपत्र जारी किया गया है या नहीं।
विट्टल ने कहा, “घर खरीदने वाले अक्सर मानते हैं कि निर्माण पूरा होने के बाद कब्ज़ा लिया जा सकता है। कानूनी तौर पर, अधिक महत्वपूर्ण सवाल यह है कि क्या सक्षम प्राधिकारी ने इमारत को कब्जे के लिए उपयुक्त प्रमाणित किया है।”
उन्होंने कहा, “आदर्श रूप से, खरीदारों को अधिभोग प्रमाण पत्र या पूर्णता जारी होने से पहले किसी परियोजना में नहीं जाना चाहिए। प्रमाण पत्र पुष्टि करता है कि इमारत स्वीकृत योजना के अनुसार बनाई गई है और रहने के लिए उपयुक्त है।”
विट्टल ने कहा कि खरीदारों को केवल आर्किटेक्ट्स द्वारा जारी किए गए दस्तावेजों या डेवलपर्स के आश्वासन पर निर्भर रहने के बजाय, संबंधित प्राधिकारी, जैसे ग्रेटर बेंगलुरु अथॉरिटी (जीबीए) या अन्य मंजूरी देने वाले निकायों के साथ सीधे प्रमाणपत्रों को सत्यापित करना चाहिए।
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