सीनियर-हाउसिंग कंपनी वेलटावर के मुख्य कार्यकारी शंख मित्रा ने 2020 में वाणिज्यिक रियल एस्टेट के सबसे साहसी दांवों में से एक बनाया।
वेलटावर ने हजारों वरिष्ठ-आवास इकाइयों का अधिग्रहण करने के लिए अगले छह वर्षों में $40 बिलियन से अधिक खर्च किए, जबकि कई प्रतिद्वंद्वी पीछे हट गए जब महामारी के कारण वरिष्ठ-सुविधा अधिभोग दर में गिरावट आई। वेलटावर अब 2,500 से अधिक वरिष्ठ-जीवित समुदायों का मालिक है, जो उद्योग में किसी से भी अधिक है।
यह कदम रंग ला रहा है क्योंकि ये संपत्तियां फिर से भर गई हैं। वेल्टावर का बाजार मूल्य 2020 के बाद से लगभग सात गुना बढ़कर लगभग 160 बिलियन डॉलर हो गया है, जिससे यह दुनिया की सबसे बड़ी सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाली रियल-एस्टेट कंपनी बन गई है।
मित्रा को बदलाव के लिए अच्छा मुआवजा दिया गया है। द वॉल स्ट्रीट जर्नल के अनुसार, उन्हें पिछले साल $821 मिलियन का मुआवजा पैकेज मिला था कार्यकारी वेतन का वार्षिक विश्लेषण MyLogIQ से डेटा का उपयोग करना। एलन मस्क को छोड़कर यह अमेरिका में किसी भी सार्वजनिक कंपनी के सीईओ के लिए सबसे बड़ा वेतन पैकेज था।
जबकि वह भुगतान वेलटावर के स्टॉक में निरंतर वृद्धि पर निर्भर है, मित्रा के मुआवजे की मात्रा पर प्रतिक्रिया हो रही है।
एक प्रॉक्सी सलाहकार फर्म, इंस्टीट्यूशनल शेयरहोल्डर सर्विसेज ने पुरस्कारों को “असाधारण मूल्य” बताते हुए सिफारिश की कि शेयरधारक वेतन पैकेज के खिलाफ मतदान करें।
एक्टिविस्ट हेज फंड लैंड एंड बिल्डिंग्स के संस्थापक जोनाथन लिट ने कहा कि मुआवजा योजना प्रबंधन को बड़े पैमाने पर बेबी बूम पीढ़ी की उम्र बढ़ने और महामारी से उद्योग की वसूली से प्रेरित लाभ के लिए बहुत अधिक श्रेय देती है।
लिट, जिन्होंने वेल्टावर में एक छोटी स्थिति का खुलासा किया है, ने एक रिपोर्ट में कहा कि मुआवजा योजना अधिग्रहण के माध्यम से कंपनी के बाजार मूल्य का विस्तार करने के लिए अधिकारियों को पुरस्कृत करके “विकास के लिए विकास” को प्रोत्साहित करती है।
वेल्टॉवर ने कहा कि मित्रा और अन्य अधिकारियों के लिए मुआवजे की योजना “कंपनी के असाधारण नेतृत्व की दीर्घकालिक पकड़ को सुरक्षित करने” के लिए आवश्यक थी।
पांच साल पहले, वरिष्ठ-आवास उद्योग में ऐसा वेतन पैकेज अकल्पनीय रहा होगा। वर्षों तक अत्यधिक निर्माण के कारण व्यवसाय कमजोर हो गया था महामारी से त्रस्त क्योंकि हजारों बुजुर्ग निवासियों की मृत्यु हो गई। आवाजाही धीमी हो गई और श्रम लागत बढ़ गई।
आज, वरिष्ठ आवास वाणिज्यिक रियल एस्टेट के सबसे लोकप्रिय क्षेत्रों में से एक है। बेबी बूम पीढ़ी के सबसे बुजुर्ग सदस्य उस उम्र में पहुंच रहे हैं जहां कई लोगों को इसकी जरूरत है देखभाल के विभिन्न स्तर वेल्टावर और अन्य प्रदान करते हैं: स्वतंत्र जीवन, सहायता प्राप्त जीवन, स्मृति देखभाल और कुशल नर्सिंग।
उद्योग डेटा स्रोत, एनआईसी एमएपी के अनुसार, अमेरिकी वरिष्ठ-आवास समुदायों में अधिभोग 2019 के अंत में 87.4% से गिरकर 2021 की पहली तिमाही में 78.2% की महामारी के निचले स्तर पर आ गया। इस वर्ष अधिभोग में वृद्धि जारी रही, पहली तिमाही में 89.9% तक चढ़ गई। कब्जे वाली इकाइयाँ रिकॉर्ड 1.05 मिलियन पर हैं।
वरिष्ठ-आवास ऑपरेटरों के साथ वेल्टावर के संबंधों को फिर से परिभाषित करने के लिए विश्लेषक मित्रा को उच्च अंक देते हैं। वेलटावर एक मकान मालिक है और समुदायों को चलाने, देखभाल करने वालों को किराए पर लेने, बाजार अपार्टमेंट और निवासियों की देखभाल के लिए सनराइज सीनियर लिविंग और एट्रिया सीनियर लिविंग जैसे ऑपरेटरों पर निर्भर करता है।
मित्रा ने वेल्टावर के प्रभाव का उपयोग उद्योग के कुछ सबसे मजबूत ऑपरेटरों के साथ विशेष साझेदारी सुनिश्चित करने के लिए किया, साथ ही उन्हें प्रदर्शन में सुधार के लिए बेहतर डेटा, प्रौद्योगिकी और प्रोत्साहन भी दिया। उन्होंने अनुबंधों को भी फिर से लिखा, इसलिए जब इसके ऑपरेटरों ने अधिक अपार्टमेंट भरे और किराए में वृद्धि की, तो वेल्टावर ने लाभ में अधिक सीधे भाग लिया।
रियल-एस्टेट-एनालिटिक्स फर्म ग्रीन स्ट्रीट के विश्लेषक माइकल स्ट्रोयेक ने कहा, “अपने सभी साथियों के बीच उनके ऑपरेटर संबंध सबसे अच्छे हैं।”
वेलटावर ने उद्योग के सबसे आकर्षक खंड पर ध्यान केंद्रित करके भी बढ़त हासिल की: संपन्न वरिष्ठ नागरिकों की सेवा करने वाले उच्च स्तरीय समुदाय। मित्रा ने कंपनी की कई कम-विकास वाली स्वास्थ्य देखभाल संपत्तियों जैसे चिकित्सा कार्यालय भवनों को बेच दिया, जबकि दक्षिणी कैलिफोर्निया, दक्षिण फ्लोरिडा और टोरंटो मेट्रो क्षेत्र जैसे उच्च विकास वाले क्षेत्रों में वरिष्ठ आवास खरीदे।
उच्च स्तरीय वेलटावर संपत्ति का एक उदाहरण पूर्व 56वें पर सूर्योदय है। मैनहट्टन के अपर ईस्ट साइड पर स्थित, यह एक रिटायरमेंट होम की तुलना में एक महंगे बुटीक होटल जैसा दिखता है।
17 मंजिला समुदाय शेफ द्वारा तैयार भोजन, एक फिटनेस स्टूडियो, सैलून, थिएटर और दरबान सेवाएं प्रदान करता है। मासिक किराया $15,330 से अधिक से शुरू होता है और अपार्टमेंट और देखभाल के स्तर के आधार पर $20,000 से अधिक हो सकता है।
45 वर्षीय मित्रा का वेलटावर से पहले विविध करियर था। उनका जन्म भारत में हुआ था और उन्होंने इंजीनियरिंग की डिग्री वहीं प्राप्त की थी। 2016 में वेल्टॉवर के वित्त प्रभाग में शामिल होने से पहले उन्होंने अमेरिका में फिडेलिटी इन्वेस्टमेंट्स और सिटाडेल में काम किया।
जब मित्रा ने 2020 में सीईओ का पद संभाला, तो वेलटावर के शेयर $40 के निचले स्तर पर कारोबार कर रहे थे। आज, वे $200 से ऊपर व्यापार करते हैं।
इसे दूसरे तरीके से देखते हुए, ग्रीन स्ट्रीट का अनुमान है कि वेल्टावर के शेयर अपनी अंतर्निहित अचल संपत्ति के मूल्य से लगभग 115% से 125% अधिक पर व्यापार करते हैं, जबकि इसके कई वरिष्ठ जीवित आरईआईटी साथियों के लिए लगभग 35% से 55% का प्रीमियम है। इससे वेल्टावर को अतिरिक्त अधिग्रहणों के वित्तपोषण के लिए विशेष रूप से अनुकूल शर्तों पर स्टॉक बेचकर धन जुटाने की अनुमति मिलती है।
ये मेट्रिक्स यह समझाने में मदद करते हैं कि वेल्टावर का बोर्ड उन्हें कॉर्पोरेट अमेरिका में सबसे अमीर मुआवजा पैकेजों में से एक देने के लिए क्यों तैयार था। मित्रा ने अर्निंग कॉल पर कहा कि पैकेज के लिए वेल्टावर के बोर्ड ने महीनों तक विचार-विमर्श किया, जिसमें मुआवजा सलाहकारों, कानून फर्मों को शामिल किया गया और योजना को डिजाइन करने में “सैकड़ों और सैकड़ों घंटे” खर्च किए गए।
लेकिन वेलटावर निवेशक असहमत थे। लगभग 80% शेयरों ने कंपनी के सलाहकार “से-ऑन-पे” प्रस्ताव का विरोध किया, जो शेयरधारकों द्वारा पिछले साल के कार्यकारी मुआवजे की सबसे बड़ी फटकार में से एक है।
2025 के लिए मित्रा का नियमित मुआवज़ा वास्तव में एक प्रमुख अमेरिकी कंपनी के लिए काफी मामूली था। उनका वार्षिक आधार वेतन $1.3 मिलियन था, और उन्होंने कंपनी के 2025 के प्रदर्शन के लिए लगभग $6.5 मिलियन का नकद बोनस अर्जित किया।
वास्तविक भुगतान एकमुश्त, 10-वर्षीय स्टॉक पुरस्कार से आता है जिसका मूल्य काफी हद तक महत्वाकांक्षी प्रदर्शन लक्ष्यों को पूरा करने के लिए वेल्टावर पर निर्भर करता है। यदि कंपनी ऐसा करती है, तो मित्रा को अगले दशक में धीरे-धीरे शेयर प्राप्त होंगे जिनकी कीमत पुरस्कार दिए जाने के समय $821 मिलियन थी।
मित्रा और उनकी प्रबंधन टीम को बनाए रखने पर ध्यान केंद्रित करते हुए, वेल्टॉवर के बोर्ड ने अन्य शीर्ष अधिकारियों को दीर्घकालिक इक्विटी पुरस्कारों में लगभग 170 मिलियन डॉलर भी दिए।
मित्रा ने एक अन्य कमाई कॉल पर कहा, “कोई गलती न करें, यह एक टीम गेम है।”
आलोचक इस पुरस्कार को आंशिक रूप से गलत ठहराते हैं क्योंकि बहुत अधिक मुआवज़ा मित्रा के वेल्टावर में बने रहने पर निर्भर करता है, न कि मांग वाले प्रदर्शन लक्ष्यों को पूरा करने के लिए। वे कहते हैं, पैकेज का लगभग आधा हिस्सा अंततः मुख्य रूप से समय पर आधारित होता है, जबकि प्रदर्शन बाधाएँ योजना के पहले पाँच वर्षों में केंद्रित होती हैं।
मुआवजा परामर्श फर्म जॉनसन एसोसिएट्स के प्रबंध निदेशक एलन जॉनसन ने कहा, “यह निराशाजनक है।” “इन परिमाणों में, इसका आधा समय-आधारित होना बहुत अधिक लगता है।”
पीटर ग्रांट को यहां लिखें peter.grant@wsj.com
