एनआरआई विदेशी मुद्रा प्रबंधन अधिनियम (फेमा) के तहत भारत में संपत्ति खरीद सकते हैं, लेकिन केवल कुछ प्रकार की। एनआरआई और ओसीआई कार्डधारक आरबीआई से पूर्व अनुमति के बिना भारत में आवासीय और वाणिज्यिक संपत्तियां खरीद सकते हैं। फेमा एनआरआई को कृषि भूमि, बागान या फार्महाउस खरीदने की अनुमति नहीं देता है। अधिकांश मामलों में ये संपत्तियाँ केवल विरासत के माध्यम से ही प्राप्त की जा सकती हैं।
फेमा मुख्य कानून है जो यह नियंत्रित करता है कि एनआरआई भारत में संपत्ति कैसे खरीदते हैं, रखते हैं और बेचते हैं। आरबीआई इन नियमों की निगरानी करता है और इन्हें तोड़ने पर जुर्माना लग सकता है। सामान्य आवासीय या वाणिज्यिक संपत्ति खरीदने के लिए आपको आरबीआई की मंजूरी की आवश्यकता नहीं है। जब तक संपत्ति को फेमा के तहत अनुमति दी जाती है, एनआरआई इसे सीधे खरीद सकते हैं, जैसा कि BestTaxInfo गाइड में बताया गया है।
एनआरआई के लिए फेमा भुगतान नियम
सभी भुगतान भारतीय बैंकिंग चैनलों के माध्यम से होने चाहिए। फेमा नियमों के तहत, एनआरआई को विदेश से भेजे गए धन का उपयोग करके या अपने एनआरई/एनआरओ बैंक खातों के माध्यम से संपत्ति का भुगतान करना होगा। नकद या विदेशी मुद्रा में भुगतान करना फेमा का उल्लंघन है। भले ही राशि छोटी हो, संपत्ति खरीदने के लिए नकद भुगतान, विदेशी मुद्रा या यात्री चेक की अनुमति नहीं है।
भुगतान करने से पहले सही बैंक खाते का उपयोग करें। एनआरई खाते मुख्य रूप से विदेशी आय के लिए उपयोग किए जाते हैं और आसान प्रत्यावर्तन की अनुमति देते हैं, जबकि एनआरओ खाते किराए जैसी भारतीय आय के लिए उपयोग किए जाते हैं और कर नियमों को पूरा करने के बाद प्रति वित्तीय वर्ष 1 मिलियन अमरीकी डालर की प्रत्यावर्तन सीमा होती है।
एनआरआई संपत्ति खरीद के लिए आवश्यक दस्तावेज
एनआरआई को इसका पूरा सबूत रखना चाहिए कि पैसा कहां से आया। फेमा को प्रत्येक भुगतान के लिए उचित बैंकिंग ट्रेल की आवश्यकता होती है। दस्तावेज़ गुम होने से आपकी संपत्ति खरीदने में देरी हो सकती है। प्रक्रिया शुरू करने से पहले एनआरआई को पासपोर्ट, ओसीआई कार्ड (यदि लागू हो), वीजा, पैन कार्ड, विदेशी पते का प्रमाण और बैंक स्टेटमेंट जैसे दस्तावेजों की आवश्यकता होती है। पैन कार्ड पंजीकरण और कर अनुपालन के लिए महत्वपूर्ण हैं। यदि किसी एनआरआई के पास पैन नहीं है, तो संपत्ति खरीदने से पहले आवेदन करना बेहतर है।
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एनआरआई को संपत्ति के सभी कानूनी दस्तावेजों की सावधानीपूर्वक जांच करनी चाहिए। महत्वपूर्ण दस्तावेजों में शीर्षक विलेख, भार प्रमाणपत्र, संपत्ति कर रसीदें, अनुमोदित भवन योजना और निर्माणाधीन परियोजनाओं के लिए आरईआरए पंजीकरण शामिल हैं। यदि कोई एनआरआई भारत की यात्रा नहीं कर सकता है, तो वे पावर ऑफ अटॉर्नी (पीओए) का उपयोग कर सकते हैं। BestTaxInfo गाइड के अनुसार, परिवार का कोई विश्वसनीय सदस्य, वकील या प्रतिनिधि अपनी ओर से लेनदेन पूरा कर सकता है।
एनआरआई होम लोन और टैक्स नियम
एक वैध पावर ऑफ अटॉर्नी को फेमा-संबंधित कानूनी प्रक्रियाओं का पालन करना चाहिए। इसे विदेश में नोटरीकृत किया जाना चाहिए, भारतीय दूतावास/वाणिज्य दूतावास द्वारा प्रमाणित या सत्यापित किया जाना चाहिए, भारत भेजा जाना चाहिए और फिर वैध होने से पहले स्थानीय प्राधिकारी द्वारा मुहर लगाई जानी चाहिए। एक पीओए जो केवल विदेश में नोटरीकृत है, पर्याप्त नहीं है। भारत में भारतीय वाणिज्य दूतावास के सत्यापन या निर्णय के बिना, इसका उपयोग संपत्ति पंजीकरण के लिए नहीं किया जा सकता है। एनआरआई भारतीय बैंकों से होम लोन ले सकते हैं। एसबीआई, एचडीएफसी बैंक, आईसीआईसीआई बैंक, एक्सिस बैंक, बैंक ऑफ बड़ौदा और एलआईसी हाउसिंग फाइनेंस जैसे प्रमुख ऋणदाता विशेष रूप से एनआरआई के लिए होम लोन की पेशकश करते हैं।
ऋण चुकौती को भी फेमा नियमों का पालन करना होगा। पुनर्भुगतान आम तौर पर एनआरई या एनआरओ खातों के माध्यम से किया जाता है, और ऋण केवल भारतीय रुपये में दिए जाते हैं। संपत्ति खरीदने पर कर की जिम्मेदारियां भी आती हैं। अनिवासी भारतीयों को निवासी भारतीयों की तरह ही स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करना पड़ता है। यदि कोई एनआरआई दूसरे एनआरआई से संपत्ति खरीदता है तो विशेष टीडीएस नियम लागू होते हैं। भुगतान करने से पहले खरीदार को टीडीएस काटना होगा।
यदि आप भारत में किसी संपत्ति से किराया कमाते हैं, तो आपको उस पर भारत में कर चुकाना होगा। यदि भारत में उनके निवास के देश के साथ डीटीएए है तो एनआरआई भी कुछ कटौतियों का दावा कर सकते हैं और दोहरे कराधान से बच सकते हैं। पूंजीगत लाभ कर इस बात पर निर्भर करता है कि संपत्ति कितने समय से स्वामित्व में है। 2024 के बजट परिवर्तन के बाद 24 महीने या उससे अधिक समय तक रखी गई संपत्ति पर इंडेक्सेशन के बिना 12.5% का दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर लगता है। जब कोई एनआरआई संपत्ति बेचता है, तो फेमा यह भी नियंत्रित करता है कि पैसा विदेश कैसे ले जाया जा सकता है। कर नियमों को पूरा करने और फॉर्म 15CA और 15CB दाखिल करने के बाद बिक्री आय को वापस भेजा जा सकता है।
फेमा की सामान्य गलतियों से बचना चाहिए
एनआरओ खाते से पैसा आमतौर पर प्रति वित्तीय वर्ष केवल 1 मिलियन अमरीकी डालर तक ही वापस लाया जा सकता है। यह सीमा कर नियमों का पालन करने के बाद लागू होती है। एक उचित खरीद प्रक्रिया फेमा मुद्दों से बचने में मदद करती है। विशेषज्ञ आपके निवेश लक्ष्य को तय करने, स्वामित्व का सत्यापन करने, वित्त की व्यवस्था करने, यदि आवश्यक हो तो पीओए पूरा करने, बिक्री समझौते पर हस्ताक्षर करने, कानूनी जांच करने, संपत्ति पंजीकृत करने और कर रिटर्न दाखिल करने की सलाह देते हैं।
विशेषज्ञ एनआरआई को फेमा की सामान्य गलतियों के प्रति आगाह करते हैं। इनमें नकद भुगतान करना, शीर्षक सत्यापन को छोड़ना, अमान्य पीओए का उपयोग करना, अनदेखी करना शामिल है टीडीएस नियम और लापता डीटीएए कर लाभ, जैसा कि BestTaxInfo गाइड में बताया गया है।
सबसे बड़ी सीख यह है कि फेमा मुख्य रूप से पारदर्शिता और कानूनी भुगतान पर ध्यान केंद्रित करता है। यदि एनआरआई केवल अनुमति प्राप्त संपत्तियां खरीदते हैं, उचित बैंकिंग चैनलों का उपयोग करते हैं, दस्तावेज तैयार रखते हैं और कर नियमों का पालन करते हैं, तो खरीद प्रक्रिया आम तौर पर सुचारू होती है।
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