यदि कोई डेवलपर बुकिंग के बाद बंगले का डिज़ाइन और लेआउट बदलता है तो क्या घर खरीदने वाले रिफंड मांग सकते हैं? महारेरा स्पष्ट करता है

महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (महारेरा) ने स्पष्ट किया है कि यदि बुकिंग के बाद संपत्ति के लेआउट और डिजाइन में बदलाव के संबंध में पर्याप्त विवाद उत्पन्न होते हैं, तो घर खरीदार रिफंड की मांग कर सकते हैं, खासकर जब ऐसे बदलावों से पार्टियों के बीच संविदात्मक संबंध पूरी तरह से टूट जाते हैं।

महारेरा ने माना कि शिकायतकर्ता सरकारी अधिकारियों को भुगतान किए गए करों, स्टांप शुल्क, पंजीकरण शुल्क और अन्य वैधानिक शुल्कों के लिए भुगतान की गई राशि को छोड़कर, ब्याज सहित डेवलपर को भुगतान की गई पूरी राशि वापस करने के हकदार थे।

प्राधिकरण ने डेवलपर को आदेश के 60 दिनों के भीतर घर खरीदारों द्वारा भुगतान की गई राशि, लागू ब्याज सहित वापस करने का निर्देश दिया।

अपने आदेश में, महारेरा ने पाया कि पार्टियों के बीच संविदात्मक संबंध “अपरिवर्तनीय रूप से टूट गया” था और कोई भी पक्ष लेनदेन के साथ आगे बढ़ने के लिए तैयार नहीं था। इसमें कहा गया है कि किसी भी पक्ष को बिक्री के लिए समझौते को जारी रखने के लिए मजबूर करना न तो न्याय के उद्देश्य को पूरा करेगा और न ही रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम के उद्देश्यों को आगे बढ़ाएगा। तदनुसार, यह माना गया कि शिकायतकर्ता अधिनियम की धारा 18 के तहत राहत पाने के हकदार थे।

हालाँकि, बंगले के लेआउट और डिज़ाइन में कथित बदलाव, इसके निर्मित क्षेत्र में कमी, पार्किंग कॉन्फ़िगरेशन में संशोधन, और मुआवजे और पार्किंग पहुंच की बहाली के संबंध में डेवलपर द्वारा कथित तौर पर दिए गए आश्वासनों को लेकर पार्टियों के बीच विवाद पैदा हो गए।

“बिक्री के लिए समझौते के निष्पादन से कुछ समय पहले ही डिजाइन परिवर्तन और अन्य परिवर्तनों का खुलासा किया गया था, और वे समानांतर पार्किंग पहुंच की बहाली और क्षेत्र में कमी के मुआवजे के संबंध में डेवलपर द्वारा दिए गए आश्वासन के आधार पर समझौते के पंजीकरण के साथ आगे बढ़े,” घर खरीदारों ने महारेरा को सूचित किया।

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प्रोजेक्ट से जुड़े विवादों के बाद घर खरीदारों ने अगस्त 2022 में लेनदेन रद्द करने का फैसला किया। घर खरीदने वालों के अनुसार, डेवलपर शुरू में 90 दिनों के भीतर पूरी राशि वापस करने के लिए सहमत हो गया था, लेकिन बाद में उसने अलग-अलग भुगतान कार्यक्रम का प्रस्ताव रखा और रिफंड में देरी की। उन्होंने आगे आरोप लगाया कि डेवलपर ने ज़बरदस्ती मांग नोटिस जारी किए और समाप्ति के कारणों का हवाला देते हुए रद्दीकरण विलेख के निष्पादन की मांग की, जिसे उन्होंने गलत माना और उन्होंने इस पर हस्ताक्षर करने से इनकार कर दिया।

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डेवलपर ने तर्क दिया कि शिकायतकर्ता बिक्री के लिए पंजीकृत समझौते की शर्तों से बंधे थे और समझौते को निष्पादित करने के बाद लेआउट और विशिष्टताओं को चुनौती नहीं दे सकते थे।

डेवलपर ने आगे तर्क दिया कि निर्मित क्षेत्र में कमी के संबंध में घर खरीदारों की शिकायत अस्थिर थी, क्योंकि समझौता कालीन क्षेत्र और भूखंड क्षेत्र पर आधारित था, जिसमें निर्मित क्षेत्र के संबंध में कोई संविदात्मक आश्वासन नहीं था। डेवलपर के अनुसार, घर खरीदार समझौते के दायरे से परे मुद्दों को उठाने का प्रयास कर रहे थे।

महारेरा के समक्ष अपनी प्रस्तुति में, डेवलपर ने कहा कि लेआउट और डिज़ाइन में सभी बदलाव नियामक आवश्यकताओं और सक्षम अधिकारियों द्वारा दी गई मंजूरी के कारण आवश्यक थे। यह सुनिश्चित किया गया कि संशोधन वैध थे, विधिवत प्रकट किए गए थे और बिक्री के लिए समझौते की शर्तों के तहत स्वीकार्य थे। तदनुसार, डेवलपर ने तर्क दिया कि गलत बयानी या आरईआरए अधिनियम के उल्लंघन का कोई मामला नहीं बनाया गया था।

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महारेरा ने कहा, “यह और भी स्पष्ट है कि प्रतिवादी सैद्धांतिक रूप से लेनदेन को रद्द करने और शिकायतकर्ताओं से प्राप्त राशि वापस करने के लिए सहमत हो गया था, हालांकि, प्रस्तावित रद्दीकरण दस्तावेजों की शर्तों और पुनरावृत्तियों के संबंध में असहमति के कारण रद्दीकरण समाप्त नहीं किया जा सका।”

“उपरोक्त टिप्पणियों, अधिनियम के प्रावधानों, मामले के तथ्यों, दोनों पक्षों की दलीलों और दोनों पक्षों द्वारा रिकॉर्ड पर रखी गई सामग्रियों पर विचार करने के बाद, प्राधिकरण ने निष्कर्ष निकाला कि डेवलपर अधिनियम के प्रावधानों का उल्लंघन कर रहा है और शिकायतकर्ता डेवलपर को भुगतान की गई कुल राशि पर ब्याज के साथ रिफंड का दावा करने के हकदार हैं (करों और अन्य शुल्कों जैसे स्टांप शुल्क, पंजीकरण शुल्क और वैधानिक अधिकारियों को भुगतान की गई ऐसी अन्य राशि को छोड़कर),” महारेरा ने कहा। आदेश.