कर्नाटक रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (केआरईआरए) ने प्राधिकरण के निर्देशों और आदेशों का पालन करने में विफल रहने के लिए एक डेवलपर की खिंचाई की है और परियोजना लागत का 5% तक जुर्माना लगाया है।
आदेश में कहा गया है, “केआरईआरए सचिव, इस प्राधिकरण के पहले के आदेशों का पालन करने में विफलता के लिए प्रतिवादी कंपनी पर अधिनियम की धारा 63 के तहत दंड की कार्यवाही शुरू करेंगे। जुर्माना 60 दिनों के भीतर देय अनुमानित परियोजना लागत के 5% तक बढ़ाया जाएगा।”
पिछले आदेशों और प्राधिकरण द्वारा शुरू की गई प्रवर्तन कार्यवाही के बावजूद, घर खरीदारों को रिफंड करने में ओजोन अर्बाना इंफ्रा डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड द्वारा बार-बार गैर-अनुपालन के बाद नियामक कार्रवाई की गई है।
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मामला
इस मामले में, ओजोन अर्बाना परियोजना में घर खरीदारों ने अपार्टमेंट वितरित करने में डेवलपर द्वारा महत्वपूर्ण देरी और चूक का सामना करने के बाद KRERA से संपर्क किया था। संविदात्मक और वैधानिक दोनों दायित्वों को पूरा करने में विफलता का हवाला देते हुए, शिकायतकर्ताओं ने लागू ब्याज के साथ भुगतान की गई राशि वापस करने की मांग की।
“यह प्राधिकरण, डेवलपर को पर्याप्त अवसर देने और समय की अवधि में मामले पर विस्तृत विचार करने के बाद, खरीदारों के पक्ष में आदेश पारित करने में प्रसन्न हुआ और डेवलपर को धन वापस करने का निर्देश दिया। ₹एक शिकायत में 1.42 करोड़ और ₹05/08/2023 के एक अन्य आदेश में क्रमशः 1.13 करोड़ रुपये के साथ-साथ निर्धारित अवधि के भीतर अनुपालन के लिए डेवलपर को विशिष्ट निर्देश जारी किए गए, ”केआरईआरए ने कहा।
हालाँकि, इन आदेशों के जारी होने के बावजूद, और निष्पादन कार्यवाही जारी होने, शुरू होने और रिकवरी सर्टिफिकेट (आरआरसी) जारी होने के बाद भी, डेवलपर निर्धारित समयसीमा के भीतर रिफंड निर्देशों का पालन करने में विफल रहा, आदेश में कहा गया है।
“खरीदारों का कहना है कि इस तरह का गैर-अनुपालन इस प्राधिकरण के आदेशों का स्पष्ट उल्लंघन है और रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 63 के तहत दंडात्मक परिणाम को आकर्षित करता है, जो प्राधिकरण के आदेशों या निर्देशों का पालन करने में विफलता के लिए जुर्माना लगाने का प्रावधान करता है,” प्राधिकरण ने आदेश में कहा।
प्राधिकरण ने यह भी कहा कि, चूंकि डेवलपर एक कंपनी है, इसलिए धारा 69 के तहत प्रावधान लागू होंगे, जो निदेशकों, प्रबंधकों और अधिकारियों सहित इसके व्यवसाय के संचालन के लिए सभी व्यक्तियों को अधिनियम के तहत उत्तरदायी बनाते हैं।
आदेश में कहा गया है, “पिछला आदेश केवल कंपनी के खिलाफ पारित किया गया था। निदेशक पिछली कार्यवाही में पक्षकार नहीं थे। कॉर्पोरेट पर्दा नियमित रूप से नहीं हटाया जा सकता है। प्रतिवादी ने आगे कहा कि रेरा का अधिकार क्षेत्र केवल प्रमोटरों, आवंटियों और रियल एस्टेट एजेंटों तक फैला हुआ है। निदेशकों को विशिष्ट आरोपों के अभाव में देनदारी से नहीं जोड़ा जा सकता है। बिक्री समझौते कंपनी और शिकायतकर्ताओं के बीच निष्पादित किए गए थे। निदेशक हस्ताक्षरकर्ता नहीं हैं, उन्हें व्यक्तिगत रूप से उत्तरदायी नहीं बनाया जा सकता है।”
प्रश्नों की एक सूची डेवलपर को भेज दी गई है। प्रतिक्रिया मिलते ही कहानी अपडेट कर दी जाएगी।
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आदेश
KRERA ने माना कि बाध्यकारी निर्देशों का पालन करने में डेवलपर की विफलता स्पष्ट रूप से रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 63 के प्रावधानों के अंतर्गत आती है। यह धारा डिफ़ॉल्ट के हर दिन के लिए दंड का प्रावधान करती है, जिसे अनुमानित परियोजना लागत के 5% तक संचयी रूप से बढ़ाया जा सकता है।
“दिनांक 05/08/2023 का आदेश निर्विवाद है। आदेश के अस्तित्व और अनुपालन अवधि की समाप्ति स्थापित होने के बाद अनुपालन प्रदर्शित करने का बोझ डेवलपर पर है। डेवलपर ने निर्धारित समय के भीतर पूर्ण अनुपालन प्रदर्शित करने वाली सामग्री नहीं रखी है,” यह कहा।
तदनुसार, केआरईआरए ने अपने सचिव को कंपनी के खिलाफ जुर्माना कार्यवाही शुरू करने का निर्देश दिया है, जिसमें जुर्माना परियोजना लागत का 5% तक बढ़ाया जा सकता है।
इसके अलावा, अधिनियम की धारा 69 को लागू करते हुए, केआरईआरए ने संबंधित अवधि के दौरान कंपनी के संचालन के लिए जिम्मेदार प्रबंध निदेशक और अन्य निदेशकों को कारण बताओ नोटिस जारी किया है। आदेश में कहा गया है कि उन्हें 30 दिनों के भीतर व्यक्तिगत रूप से या अधिकृत प्रतिनिधियों के माध्यम से प्राधिकरण के सामने पेश होने और यह बताने के लिए कहा गया है कि उनके खिलाफ आगे दंडात्मक कार्रवाई क्यों नहीं शुरू की जानी चाहिए।
आदेश में कहा गया है, “संबंधित अवधि के दौरान कंपनी के व्यवसाय के संचालन के लिए जिम्मेदार प्रबंध निदेशक और निदेशक इस प्राधिकरण के समक्ष व्यक्तिगत रूप से या अधिकृत प्रतिनिधि के माध्यम से उपस्थित होंगे और 30 दिनों के भीतर कारण बताएंगे कि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 69 के साथ पढ़ी जाने वाली धारा 63 के तहत इस प्राधिकरण के आदेशों का अनुपालन न करने पर उनके खिलाफ कार्यवाही क्यों नहीं शुरू की जानी चाहिए।”
असर
इसे एक ऐतिहासिक फैसला बताते हुए, अधिवक्ता आकाश बंटिया, जिन्होंने घर खरीदारों का भी प्रतिनिधित्व किया, ने कहा कि यह आदेश रेरा अधिनियम, 2016 के तहत प्रवर्तन में एक महत्वपूर्ण बदलाव का प्रतिनिधित्व करता है। “रेरा का यह अभूतपूर्व आदेश इसके दंडात्मक प्रावधानों को पहली बार लागू करता है, जो प्राधिकरण के आदेशों का पालन न करने पर प्रमोटर पर भारी जुर्माना लगाता है,” उन्होंने कहा।
उन्होंने आगे फैसले के व्यापक निहितार्थों पर प्रकाश डाला, यह बताते हुए कि यह “निदेशकों को संयुक्त रूप से और अलग-अलग उत्तरदायी बनाता है, जो RERA न्यायशास्त्र में अभूतपूर्व है,” और डेवलपर्स और उनकी नेतृत्व टीमों को एक मजबूत निवारक संदेश भेजता है।
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