नई दिल्ली:
एक नया राजमार्ग यात्रा के समय को कम करने के अलावा और भी बहुत कुछ कर सकता है। यह बदल सकता है कि लोग कहाँ रहते हैं, व्यवसाय कहाँ चलते हैं और निवेशक कहाँ पैसा कमाते हैं।
कई रियल एस्टेट विशेषज्ञों का मानना है कि आगामी 46 किलोमीटर लंबा गुरुग्राम-रेवाड़ी राजमार्ग ठीक यही करेगा।
एक बार चालू होने के बाद, राजमार्ग से गुरुग्राम और रेवारी के बीच यात्रा के समय में लगभग 45 मिनट की कटौती होने की उम्मीद है, जिससे द्वारका एक्सप्रेसवे, न्यू गुरुग्राम, मानेसर, आईएमटी मानेसर और रेवारी के बीच कनेक्टिविटी मजबूत होगी। उद्योग विशेषज्ञों का कहना है कि बेहतर सड़क नेटवर्क दक्षिणी एनसीआर में आवासीय, वाणिज्यिक और रसद विकास की एक नई लहर खोल सकता है।
घर खरीदने वालों और निवेशकों के लिए अब बड़ा सवाल सरल है: क्या आपको कीमतें बढ़ने से पहले खरीदारी करनी चाहिए?
बुनियादी ढांचा संपत्ति की कीमतों को बढ़ाता है
भारत के रियल एस्टेट बाजार ने बार-बार एक प्रवृत्ति दिखाई है। जब भी कोई प्रमुख राजमार्ग, मेट्रो कॉरिडोर या एक्सप्रेसवे कनेक्टिविटी में सुधार करता है, तो संपत्ति के मूल्य आमतौर पर अनुसरण करते हैं।
उदाहरण के लिए, द्वारका एक्सप्रेसवे का पिछले दशक में निर्माण कार्य आगे बढ़ने के साथ तीव्र सराहना देखी गई। इसी तरह के रुझान नोएडा एक्सप्रेसवे, यमुना एक्सप्रेसवे और नए बुनियादी ढांचे से जुड़े गुरुग्राम के कुछ हिस्सों में देखे गए हैं।
विशेषज्ञों का मानना है कि गुरुग्राम-रेवाड़ी राजमार्ग अगला ऐसा विकास गलियारा बन सकता है।
संपत्ति की कीमतें 30-60% बढ़ सकती हैं
इस क्षेत्र पर नज़र रखने वाले डेवलपर्स को अगले कुछ वर्षों में पर्याप्त सराहना की उम्मीद है। रूट्स डेवलपर्स के निदेशक, जितेंद्र यादव का अनुमान है कि जैसे-जैसे परियोजना पूरी होने के करीब पहुंचेगी, कॉरिडोर के आसपास संपत्ति का मूल्यांकन 30-40 प्रतिशत तक बढ़ सकता है।
उन्होंने कहा, “संपत्ति बाजारों के आसपास राजमार्ग की स्थिति सकारात्मक दिशा में है।” उन्होंने कहा कि वाणिज्यिक और आवासीय दोनों परियोजनाएं खरीदारों और निवेशकों के लिए कहीं अधिक आकर्षक बनने की संभावना है।
जेएमएस ग्रुप के प्रबंध निदेशक पुष्पेंद्र सिंह को भी मांग तेजी से बढ़ने की उम्मीद है। उनके अनुसार, बेहतर कनेक्टिविटी से संपत्ति की मांग में 30-35 प्रतिशत की वृद्धि हो सकती है, खासकर घर खरीदारों और व्यवसायों से जो गुरुग्राम तक बेहतर पहुंच की तलाश में हैं।
एरीज़ ग्रुप के प्रबंध निदेशक और संस्थापक अमन शर्मा का अधिक आशावादी मूल्यांकन आता है, जो मानते हैं कि स्थान और संपत्ति के प्रकार के आधार पर चुनिंदा सूक्ष्म बाज़ारों में अगले पांच वर्षों में 35-60 प्रतिशत की वृद्धि देखी जा सकती है।
जबकि सटीक मूल्य परिवर्तन अंततः परियोजना निष्पादन, व्यापक आर्थिक स्थितियों और आपूर्ति पर निर्भर करेगा, विश्लेषकों का मानना है कि बुनियादी ढांचे के नेतृत्व वाली सराहना एनसीआर में एक अच्छी तरह से स्थापित प्रवृत्ति है।
कौन से क्षेत्र सर्वाधिक आशाजनक दिखते हैं?
गलियारे के किनारे स्थित प्रत्येक स्थान समान अवसर प्रदान नहीं करता है। विशेषज्ञ कई क्षेत्रों की ओर इशारा करते हैं जिनसे सबसे अधिक लाभ होने की संभावना है।
द्वारका एक्सप्रेसवे: पहले से ही एनसीआर के सबसे गर्म आवासीय बाजारों में से एक, सेक्टर 102, 104, 106, 111 और 114 को बेहतर क्षेत्रीय कनेक्टिविटी के कारण अतिरिक्त बढ़ावा मिलने की उम्मीद है। एरीज़ ग्रुप के अनुसार, यहां आवासीय कीमतें वर्तमान में 13,500 रुपये से 26,000 रुपये प्रति वर्ग फुट के बीच हैं।
नया गुरुग्राम: सेक्टर 84, 88ए, 89 और 88-98 सबसे पसंदीदा बने हुए हैं। रूट्स डेवलपर्स का कहना है कि यहां प्रीमियम आवासीय परियोजनाएं वर्तमान में 10,000-15,500 रुपये प्रति वर्ग फुट हैं। जेएमएस ग्रुप सेक्टर 95बी को एक और महत्वपूर्ण मिश्रित उपयोग गंतव्य के रूप में पहचानता है जो नए निवेश को आकर्षित करने की संभावना है।
मानेसर: तुलनात्मक रूप से किफायती प्रवेश मूल्य चाहने वाले खरीदारों के लिए, मानेसर एक आकर्षक विकल्प बना हुआ है। आवासीय आवास के अलावा, आईएमटी मानेसर से इसकी निकटता वाणिज्यिक संपत्तियों, गोदामों और औद्योगिक संपत्तियों को तेजी से आकर्षक बनाती है।
रेवाडी: एक समय एक परिधीय बाजार माना जाने वाला रेवाडी तेजी से एक लॉजिस्टिक और औद्योगिक केंद्र के रूप में उभर रहा है। रूट्स डेवलपर्स का मानना है कि यहां वाणिज्यिक और लॉजिस्टिक्स भूमि पहले से ही संतृप्त शहरी बाजारों की तुलना में अधिक मजबूत दीर्घकालिक धन उत्पन्न कर सकती है। कंपनी को उम्मीद है कि पांच साल के भीतर कॉरिडोर पर जमीन की कीमतें 1.5 लाख-2 लाख रुपये प्रति वर्ग गज तक पहुंच जाएंगी।
पटौदी: जेएमएस समूह कनेक्टिविटी में सुधार के साथ पटौदी को प्रीमियम आवासीय विकास के लिए एक आकर्षक गंतव्य के रूप में विकसित होते हुए भी देखता है।
आवासीय या वाणिज्यिक: कौन सा बेहतर दांव है?
ये खरीदार पर निर्भर करता है. अधिकांश अंतिम-उपयोगकर्ताओं और दीर्घकालिक निवेशकों के लिए, विशेषज्ञ आवासीय संपत्ति को प्राथमिकता देते हैं।
अमन शर्मा के अनुसार, आवासीय परियोजनाएं अधिक स्थिर निवेश बनी हुई हैं क्योंकि बुनियादी ढांचे में सुधार के कारण गलियारे में जाने वाले परिवारों की मांग बढ़ जाती है।
हालाँकि, वाणिज्यिक परिसंपत्तियाँ उच्च जोखिम वाले निवेशकों के लिए मजबूत रिटर्न प्रदान कर सकती हैं।
जे एस्टेट्स के संस्थापक और प्रबंध निदेशक, अनिल गोदारा का कहना है कि अच्छी तरह से जुड़े गुरुग्राम कॉरिडोर के साथ वाणिज्यिक संपत्तियां पहले से ही 6-10 प्रतिशत किराये की पैदावार पैदा कर रही हैं।
जैसे-जैसे व्यावसायिक गतिविधि, भंडारण और औद्योगिक विकास का विस्तार होता है, रणनीतिक रूप से स्थित वाणिज्यिक संपत्तियां मजबूत किराये की वृद्धि और उच्च अवशोषण से लाभान्वित हो सकती हैं। आईएमटी मानेसर के पास गोदामों, लॉजिस्टिक्स पार्क और खुदरा स्थानों को सबसे अधिक फायदा होने की उम्मीद है।
क्या यह निवेश करने का सही समय है?
अधिकांश डेवलपर्स का मानना है कि शुरुआती निवेशकों को सबसे अधिक फायदा होगा। जेएमएस ग्रुप के पुष्पेंद्र सिंह कहते हैं, ”निवेश करने का सबसे अच्छा समय अभी है, कीमतें बढ़ने से पहले।” ऐसा इसलिए है क्योंकि बुनियादी ढांचा परियोजनाएं अक्सर पूरी होने से पहले ही कीमतों में बढ़ोतरी कर देती हैं क्योंकि खरीदार भविष्य में विकास की आशा करते हैं।
हालाँकि, संपत्ति विशेषज्ञ खरीदारों को केवल भविष्य के अनुमानों के आधार पर निर्णय लेने के प्रति आगाह भी करते हैं। खरीदारी करने से पहले डेवलपर प्रतिष्ठा, परियोजना अनुमोदन, रोजगार केंद्रों से कनेक्टिविटी, सामाजिक बुनियादी ढांचे और धारण क्षमता जैसे कारक समान रूप से महत्वपूर्ण हैं।
देविका ग्रुप के प्रबंध निदेशक अंकित अग्रवाल का कहना है कि बेहतर कनेक्टिविटी पूरे उत्तर भारत में खरीदारी के व्यवहार को तेजी से बदल रही है। वह वृन्दावन जैसे गंतव्यों की ओर इशारा करते हैं, जहां बुनियादी ढांचे में सुधार दिल्ली-एनसीआर के खरीदारों को दूसरे घरों, सेवानिवृत्ति समुदायों और कल्याण-केंद्रित विकास की तलाश में आकर्षित कर रहा है।
उनके अनुसार, भविष्य की रियल एस्टेट वृद्धि तेजी से उन स्थानों को पसंद करेगी जो स्पष्ट आर्थिक, सांस्कृतिक या जीवनशैली लाभ के साथ मजबूत कनेक्टिविटी को जोड़ते हैं।
गुरुग्राम-रेवाड़ी राजमार्ग अभी भी विकास के अधीन है, लेकिन इसके आर्थिक प्रभाव को लेकर उम्मीदें पहले से ही निवेशकों की दिलचस्पी को नया आकार दे रही हैं। घर खरीदने वालों के लिए, मजबूत आवासीय मांग के कारण न्यू गुरुग्राम और द्वारका एक्सप्रेसवे सबसे सुरक्षित विकल्प बने हुए हैं।
अधिक पैदावार चाहने वाले निवेशकों के लिए, आईएमटी मानेसर के पास वाणिज्यिक संपत्ति और रेवाड़ी के आसपास लॉजिस्टिक्स-केंद्रित विकास बेहतर दीर्घकालिक संभावनाएं प्रदान कर सकते हैं।
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