रेरा क्या कहता है और शिकायत कैसे दर्ज करें

नई दिल्ली: भारत में अधिकांश परिवारों के लिए घर खरीदना अक्सर सबसे बड़े वित्तीय निर्णयों में से एक होता है, लेकिन हजारों घर खरीदारों के लिए, एक फ्लैट का मालिक होने का सपना वर्षों के इंतजार, बार-बार देरी, बढ़ती ईएमआई और बिल्डरों के अंतहीन वादों में बदल जाता है।यदि आपका बिल्डर तय समय सीमा के भीतर आपके फ्लैट का कब्जा सौंपने में विफल रहा है, तो रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016, जिसे रेरा के नाम से जाना जाता है, आपको कानूनी उपाय देता है।आपके अधिकार क्या हैं, आप किस मुआवज़े का दावा कर सकते हैं और बिल्डर के खिलाफ RERA शिकायत कैसे दर्ज करें, इस पर एक विस्तृत मार्गदर्शिका यहां दी गई है।रेरा क्या है?रियल एस्टेट क्षेत्र को विनियमित करने और घर खरीदारों को अनुचित प्रथाओं से बचाने के लिए रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के तहत RERA प्राधिकरण की स्थापना की गई थी। हर राज्य का अपना RERA प्राधिकरण है, जैसे महारेरा, हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (HRERA), और यूपी RERA।कानून के तहत, बिल्डरों को RERA के साथ परियोजनाओं को पंजीकृत करना, परियोजना की समयसीमा, अनुमोदन और लेआउट योजनाओं का खुलासा करना और समझौते में वादा की गई कब्जे की तारीख का पालन करना आवश्यक है।घर खरीदार RERA शिकायत कब दर्ज कर सकता है?एक खरीदार कई स्थितियों में RERA से संपर्क कर सकता है। सबसे आम तब होता है जब बिल्डर वादा की गई तारीख से अधिक समय तक पजेशन देने में देरी करता है या रिफंड अनुरोधों को पूरी तरह से नजरअंदाज कर देता है। यदि वादा की गई सुविधाएं प्रदान नहीं की जाती हैं, निर्माण की गुणवत्ता खराब है, या बिल्डर खरीदार की सहमति के बिना लेआउट योजना बदलता है, तो शिकायतें भी दर्ज की जा सकती हैं। छिपे हुए आरोप और अनुचित वित्तीय मांगें भी वैध आधार हैं। इसके अलावा, यदि कोई प्रोजेक्ट जिसे RERA के तहत पंजीकृत किया जाना चाहिए वह पंजीकृत नहीं है, तो खरीदार इसकी सूचना प्राधिकरण को दे सकते हैं।यदि कब्ज़े में देरी हो तो आपके क्या अधिकार हैं?रेरा अधिनियम की धारा 18 के तहत, यदि कोई बिल्डर समय पर कब्जा देने में विफल रहता है, तो घर खरीदार के पास दो विकल्प होते हैं:1. परियोजना जारी रखें और मुआवज़ा मांगेंयदि आप अभी भी फ्लैट चाहते हैं, तो आप बिल्डर से कब्जा सौंपे जाने तक हर महीने की देरी के लिए ब्याज का भुगतान करने के लिए कह सकते हैं। इस ब्याज का भुगतान उचित सरकार द्वारा निर्धारित दर पर किया जाता है, आमतौर पर एसबीआई की उच्चतम सीमांत लागत आधारित ऋण दर (एमसीएलआर) प्लस 2%। RERA के कई हालिया आदेशों ने बिल्डरों को कब्जे में देरी के लिए खरीदारों को ब्याज और मुआवजा देने का निर्देश दिया है।2. प्रोजेक्ट से बाहर निकलें और रिफंड मांगेंयदि देरी अत्यधिक है और आप अब इसे जारी नहीं रखना चाहते हैं, तो आप लागू दर पर ब्याज के साथ भुगतान की गई राशि की पूरी वापसी की मांग कर सकते हैं। अदालतों और आरईआरए अधिकारियों ने बार-बार माना है कि खरीदार वास्तविक देरी के मामलों में रिफंड और मुआवजे की मांग कर सकते हैं।क्या बिल्डर समयसीमा बढ़ाकर देनदारी से बच सकते हैं?देरी को उचित ठहराने के लिए बिल्डर्स अक्सर श्रमिकों की कमी, अनुमोदन में देरी, वित्तीय तनाव, या अप्रत्याशित घटना जैसे कारणों का हवाला देते हैं। हालाँकि, कई RERA प्राधिकरणों ने माना है कि प्रोजेक्ट एक्सटेंशन देरी से कब्जे के लिए मुआवजे की मांग करने के खरीदारों के अधिकारों को स्वचालित रूप से नहीं मिटाता है। कई राज्यों में, अधिकारियों ने कोविड-युग की देरी से संबंधित व्यापक बहानों को भी खारिज कर दिया है, जहां बिल्डरों को पहले ही पर्याप्त समय विस्तार दिया गया था, हालांकि दृष्टिकोण अलग-अलग राज्यों में अलग-अलग है। यदि कोई बिल्डर ऐसे कारणों का हवाला देता है, तो खरीदार अभी भी शिकायत दर्ज कर सकते हैं और आरईआरए प्राधिकरण को बहाने की वैधता का आकलन करने दे सकते हैं।शिकायत दर्ज करने से पहले आपको किन दस्तावेज़ों की आवश्यकता होगी?

खरीदारों को पहले यह जांचना चाहिए कि विशिष्ट टावर या चरण राज्य प्राधिकरण की वेबसाइट पर RERA के तहत पंजीकृत है या नहीं।RERA शिकायत कैसे दर्ज करेंअधिकांश राज्य RERA प्राधिकरण अब ऑनलाइन शिकायत दर्ज करने की अनुमति देते हैं। ध्यान दें कि शिकायत शुल्क राज्य और दावे के मूल्य के अनुसार अलग-अलग होता है।चरण 1: राज्य RERA की वेबसाइट पर जाएंउस राज्य के RERA पोर्टल पर जाएं जहां प्रोजेक्ट स्थित है, जैसे महाराष्ट्र परियोजनाओं के लिए महारेरा या उत्तर प्रदेश परियोजनाओं के लिए यूपी रेरा।चरण 2: अपना पंजीकरण करेंएक उपयोगकर्ता खाता बनाएँ. अधिकांश पोर्टलों को मोबाइल नंबर और ईमेल आईडी की आवश्यकता होती है, हालांकि पंजीकरण आवश्यकताएं राज्य के अनुसार भिन्न हो सकती हैं।चरण 3: शिकायत विवरण भरेंपरियोजना का नाम, बिल्डर विवरण, शिकायत की प्रकृति, विलंब अवधि और मांगी गई राहत – धनवापसी, कब्ज़ा, ब्याज, मुआवजा, या संयोजन का उल्लेख करें।चरण 4: दस्तावेज़ अपलोड करेंसभी सहायक दस्तावेज़ पीडीएफ प्रारूप में अपलोड करें।चरण 5: शिकायत शुल्क का भुगतान करेंशुल्क राज्य के अनुसार अलग-अलग होता है और आम तौर पर दावा की जा रही राशि के आधार पर गणना की जाती है।चरण 6: सुनवाई में भाग लेंप्राधिकारी के आधार पर सुनवाई भौतिक या वस्तुतः हो सकती है।क्या आपको एक वकील की जरूरत है?आवश्यक रूप से नहीं। कई खरीदार स्वयं RERA शिकायतें दर्ज करते हैं, और कई अधिकारियों ने अपनी ऑनलाइन प्रक्रियाओं को सरल बना दिया है। हालाँकि, बड़ी रकम, एकाधिक खरीदार, या दिवालियापन के मुद्दों से जुड़े जटिल मामलों में, कानूनी सहायता मदद कर सकती है।क्या खरीदार अन्य मंचों से भी संपर्क कर सकते हैं?हाँ। सुप्रीम कोर्ट ने स्पष्ट किया है कि RERA के तहत उपाय उपभोक्ता संरक्षण कानूनों (इम्पीरिया स्ट्रक्चर्स लिमिटेड) के तहत उपलब्ध उपायों के अतिरिक्त हैं। वी. अनिल पाटनी, 2020)। स्थिति के आधार पर, खरीदार उपभोक्ता आयोग और उच्च न्यायालय का दरवाजा भी खटखटा सकते हैं।क्या शिकायत दर्ज करने की कोई समय सीमा है?आरईआरए कोई विशिष्ट सीमा अवधि निर्धारित नहीं करता है, लेकिन जल्दी दाखिल करने की दृढ़ता से सलाह दी जाती है। प्राधिकारी से संपर्क करने में देरी आपके मामले को जटिल बना सकती है और आपका दावा कमजोर कर सकती है। एक सामान्य नियम के रूप में, कार्रवाई का कारण उत्पन्न होने की तारीख से पांच साल से अधिक इंतजार न करें – उदाहरण के लिए, उस तारीख से जब कब्जे का मूल रूप से वादा किया गया था।घर खरीदने वालों को ये बातें ध्यान रखनी चाहिए