दिल्ली की नई नीति ने ऊंची इमारतों के लिए मार्ग प्रशस्त किया। आर्किटेक्ट्स ने एक बड़े जोखिम को चिह्नित किया

दिल्ली पहले से कहीं ज्यादा ऊंचा निर्माण करने की तैयारी में है.

उच्च फ्लोर एरिया अनुपात (एफएआर) सीमा और ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट (टीओडी) जोन के विस्तार सहित योजना सुधारों की एक श्रृंखला ने राष्ट्रीय राजधानी में उच्च वृद्धि वाले आवास और बड़े पैमाने पर पुनर्विकास के नए अवसरों को खोल दिया है। इन परिवर्तनों से आस-पड़ोस को नया आकार देने, आवास आपूर्ति में वृद्धि और शहर में भूमि का बेहतर उपयोग करने की उम्मीद है जहां विकास योग्य स्थान तेजी से सिकुड़ रहा है।

लेकिन आर्किटेक्ट्स का कहना है कि सबसे बड़ी चुनौती यह नहीं है कि दिल्ली कितने टावर बना सकती है।

सवाल यह है कि क्या शहर की सड़कें, जल आपूर्ति, जल निकासी, सार्वजनिक परिवहन और नागरिक बुनियादी ढांचे नए विकास की लहर के साथ तालमेल बिठा सकते हैं। वे चेतावनी देते हैं कि पड़ोस-स्तरीय योजना के बिना, ऊंची इमारतें शहर के पहले से ही भीड़भाड़ वाले हिस्सों पर और भी अधिक दबाव डाल सकती हैं।

ई ग्रुप आर्किटेक्चर के संस्थापक और प्रिंसिपल आर्किटेक्ट और निलय सारथी के पार्टनर हर्षल कावडीकर कहते हैं, ”दिल्ली अपने शहरी विकास के एक दिलचस्प दौर में है।” उनके अनुसार, उच्च एफएआर और टीओडी के नेतृत्व वाला विकास भूमि की बढ़ती कीमतों, सीमित विकास योग्य भूमि और बढ़ती आवास मांग के लिए एक स्वाभाविक प्रतिक्रिया है। हालाँकि, वह सावधान करते हैं कि पुनर्विकास केवल नीति द्वारा अनलॉक की गई अतिरिक्त निर्माण क्षमता से प्रेरित अभ्यास नहीं बनना चाहिए।

उनके अनुसार, कई शहरी गांवों और पुनर्विकास क्षेत्रों में पुनर्विकास के बारे में चर्चा अतिरिक्त निर्मित क्षेत्र, ऊंचे टावरों और परियोजना अर्थशास्त्र पर अधिक केंद्रित रहती है। जिस बात को अक्सर नजरअंदाज कर दिया जाता है वह यह है कि ये परियोजनाएं सड़कों, सार्वजनिक स्थानों, परिवहन नेटवर्क, नागरिक बुनियादी ढांचे और आस-पड़ोस के समग्र चरित्र को कैसे प्रभावित करेंगी।

वह कहते हैं, ”सिर्फ कम ऊंची इमारतों को ऊंची इमारतों से बदल देने से कोई शहर नहीं बदल जाता।” उनका तर्क है कि सफलता का असली पैमाना यह है कि क्या घनत्व बढ़ने के बाद निवासी जीवन की बेहतर गुणवत्ता का आनंद लेते हैं।

‘शहरी डिजाइन में समानांतर निवेश की जरूरत’

सड़कों, उपयोगिताओं, सार्वजनिक परिवहन और शहरी डिजाइन में समानांतर निवेश के बिना, उच्च घनत्व पहले से ही तनावपूर्ण पड़ोस पर अधिक दबाव डाल सकता है।

कवडीकर का यह भी मानना ​​है कि दिल्ली एक व्यापक राष्ट्रीय प्रवृत्ति को प्रतिबिंबित करती है जहां पुनर्विकास दीर्घकालिक शहर-निर्माण के बजाय व्यावसायिक व्यवहार्यता से प्रेरित है।

हालांकि वित्तीय व्यवहार्यता आवश्यक है, उनका कहना है कि प्रत्येक पुनर्विकास परियोजना को केवल व्यक्तिगत साइट पर ध्यान केंद्रित करने के बजाय उसके आस-पास के पड़ोस को मजबूत करना चाहिए।

वे कहते हैं, “बातचीत इस बात से आगे बढ़ने की है कि हम अगली पीढ़ी के लिए किस तरह का शहर बनाना चाहते हैं, कितना बनाया जा सकता है।”

बदलता नीति परिदृश्य इस परिवर्तन का समर्थन करता है।

टीम3 के पार्टनर संजय भारद्वाज कहते हैं कि प्रत्येक नियोजन विनियमन अंततः शहर के भौतिक स्वरूप पर एक स्थायी छाप छोड़ता है।

वे कहते हैं, “प्रत्येक नीतिगत निर्णय शहर पर एक भौतिक छाप छोड़ता है। समय के साथ, वे निर्णय इसका शहरी स्वरूप बन जाते हैं।”

भारद्वाज के अनुसार, दिल्ली में पहले से ही कई शहरी गांवों में खंडित भूमि पार्सल को भूमि उपयोग परिवर्तन अनुमोदन और आसान एफएआर मानदंडों के माध्यम से बड़े विकास स्थलों में समेकित किया जा रहा है। इसी तरह के बदलाव पुरानी आवासीय कॉलोनियों के सरकार के नेतृत्व वाले पुनर्विकास में दिखाई दे रहे हैं, जहां उच्च-घनत्व परियोजनाएं लंबे समय से स्थापित पड़ोस को लगातार बदल रही हैं।

‘टीओडी नीति एक प्रमुख मोड़’

यह नीति उच्च-घनत्व, मिश्रित-उपयोग विकास के लिए मेट्रो और रीजनल रैपिड ट्रांजिट सिस्टम (आरआरटीएस) कॉरिडोर के आसपास 500 मीटर के प्रभाव क्षेत्र के भीतर लगभग 207 वर्ग किलोमीटर क्षेत्र को खोलती है। यह न्यूनतम पात्र भूखंड के आकार को एक हेक्टेयर से घटाकर 2,000 वर्ग मीटर कर देता है, जबकि 500 ​​तक एफएआर की अनुमति देता है, जिससे पूरे शहर में पुनर्विकास के अवसरों में उल्लेखनीय वृद्धि होती है।

भारद्वाज चंदनहुला में स्काई मेंशन का उदाहरण देते हैं कि कैसे नीतिगत बदलाव पूरे इलाके को नया आकार दे सकते हैं। शहरी गाँव की भूमि से भूमि उपयोग में परिवर्तन के माध्यम से अनुमोदित परियोजना दर्शाती है कि कैसे कम ऊँचाई वाली बस्ती धीरे-धीरे मौजूदा स्कूलों, धार्मिक संरचनाओं और पारंपरिक गाँव की सड़कों से घिरे उच्च घनत्व वाले आवासीय परिसर में विकसित हो सकती है।

हालाँकि, भारद्वाज के लिए बहस घनत्व के विरोध के बारे में नहीं है।

दिल्ली का विकास जारी रहेगा, और संशोधित टीओडी नीति स्वयं आवासीय विकास के लिए अनुमेय एफएआर का 65 प्रतिशत आवंटित करती है, जिसमें भविष्य की मांग को पूरा करने के लिए छोटी आवास इकाइयों पर जोर दिया गया है।

उनका कहना है कि अधिक महत्वपूर्ण सवाल यह है कि क्या यह विकास एक व्यापक शहरी दृष्टिकोण द्वारा निर्देशित है या केवल व्यक्तिगत नीति अनुमोदन की एक श्रृंखला के माध्यम से इकट्ठा किया गया है।

उनका तर्क है कि पुनर्विकास का मूल्यांकन प्लॉट दर प्लॉट के बजाय पड़ोस के स्तर पर किया जाना चाहिए। अधिकारियों को अतिरिक्त विकास अधिकार देने से पहले परिवहन प्रणालियों, सार्वजनिक बुनियादी ढांचे, खुली जगहों और आसपास के शहरी ढांचे पर परियोजनाओं के संचयी प्रभाव की जांच करनी चाहिए।

उनका कहना है कि इसके लिए वास्तुकारों, योजनाकारों और नागरिक एजेंसियों के बीच कहीं अधिक समन्वय की आवश्यकता होगी।

भारद्वाज कहते हैं, “वास्तुकार के रूप में, हम अलग-अलग इमारतों को आकार दे सकते हैं, लेकिन शहर को अंततः योजना ढांचे द्वारा आकार दिया जाता है जो यह निर्धारित करता है कि वे इमारतें एक-दूसरे से कैसे संबंधित हैं।”