दुबई रियल एस्टेट: क्या अमेरिका-इजरायल-ईरान युद्ध के बीच मध्य खंड की संपत्तियों को दबाव का सामना करना पड़ेगा?

क्या चल रहे यूएस-इज़राइल-ईरान युद्ध का असर दुबई के रियल एस्टेट बाज़ार पर पड़ेगा, जिसका असर मध्य खंड के आवास वर्ग पर पड़ने की संभावना है? रियल एस्टेट विशेषज्ञों का कहना है कि जिन खरीदारों ने पहले से ही घर बुक कर लिया है, वे शर्तों पर फिर से बातचीत कर सकते हैं या उच्च छूट प्राप्त कर सकते हैं, जबकि संभावित खरीदार स्थिति स्थिर होने तक प्रतीक्षा करें और देखें का दृष्टिकोण अपना सकते हैं। उन्होंने कहा कि कुछ निवेशक भारत में प्रीमियम आवासीय परियोजनाओं की ओर भी पूंजी पुनर्निर्देशित कर सकते हैं।

उनका कहना है कि यदि संघर्ष जारी रहता है, तो बाजार में लेनदेन की मात्रा, नए लॉन्च, निवेशक भावना और समग्र खरीद भूख में व्यापक कमी देखी जा सकती है। मध्य-बाज़ार के खरीदारों से आने वाले महीनों में अधिक आक्रामक तरीके से बातचीत करने की उम्मीद है, जबकि डेवलपर्स नए प्रोजेक्ट लॉन्च को टाल सकते हैं। एचएनआई बड़े निवेश के समय का पुनर्मूल्यांकन कर सकते हैं और नई प्रतिबद्धताओं के बारे में अधिक सतर्क हो सकते हैं। लंबे समय तक अनिश्चितता के कारण कम से कम निकट अवधि में पूंजी का दुबई से भारत में मामूली स्थानांतरण भी हो सकता है।

निसस फाइनेंस के सीएमडी अमित गोयनका बताते हैं, “अगर अमेरिका-इजरायल-ईरान युद्ध लंबा खिंचता है, तो दुबई रियल एस्टेट बाजार में मात्रा, नए लॉन्च, निवेशक भावना और समग्र भूख के कारण गति में गिरावट देखी जा सकती है। खरीदार प्रतीक्षा करें और देखें दृष्टिकोण अपना सकते हैं या बेहतर सौदेबाजी के लिए अगले कुछ महीनों में कड़ी बातचीत कर सकते हैं, लेकिन सब कुछ अवधि पर निर्भर करता है कि संघर्ष कितने समय तक चलता है।” फरवरी में, कंपनी ने अपने यूएई संपत्ति पोर्टफोलियो के विस्तार की घोषणा की ₹दुबई के माजन में आवासीय अपार्टमेंट में 247 करोड़ का निवेश।

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उन्होंने कहा, “पिछले साल 18% और पिछले साल 24% की मूल्य वृद्धि के बाद, समान प्रशंसा स्तर निकट अवधि में कायम नहीं रह सकता है। नए लॉन्च को टाला जा सकता है, और एचएनआई प्रमुख निवेश के समय का पुनर्मूल्यांकन कर सकते हैं।”

मध्य-बाज़ार खंड में (संपत्तियाँ ₹3 करोड़ से ₹8 करोड़ रेंज), बातचीत तेज होने की उम्मीद है, अंतिम उपयोगकर्ता बेहतर सौदों की तलाश कर रहे हैं और निवेशक नई प्रतिबद्धताओं के बारे में अधिक रूढ़िवादी हो रहे हैं। उन्होंने कहा, इसलिए उच्च मूल्य वाले लेन-देन कुछ समय के लिए शांत रहने की संभावना है, क्योंकि एचएनआई बड़ी-टिकट वाली खरीदारी को टाल सकते हैं।

वित्तीय बाजारों में व्यापक बिकवाली के बीच, सुरक्षा की ओर एक अस्थायी पलायन हो सकता है, जिसमें सोने और चांदी जैसी वस्तुओं में तेजी आ सकती है। उन्होंने कहा कि इसके साथ ही इक्विटी और संपत्ति दबाव में बनी हुई है।

अन्य विशेषज्ञों ने कहा कि हालांकि इस बात पर कोई स्पष्टता नहीं है कि मौजूदा स्थिति कितने समय तक बनी रह सकती है, दुबई ने ऐतिहासिक रूप से लचीलेपन का प्रदर्शन किया है, जो कि सीओवीआईडी ​​​​-19 महामारी और 2008 के लेहमैन संकट जैसे व्यवधानों से तेजी से उबर रहा है।

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इस स्तर पर, “रियल एस्टेट बाजार पर प्रभाव किसी भी बुनियादी संरचनात्मक बदलाव की तुलना में भावना से अधिक प्रेरित होता है। इस बिंदु पर कोई भी दीर्घकालिक निष्कर्ष निकालना समय से पहले होगा। हालांकि इस तरह के विकास अस्थायी अनिश्चितता पैदा कर सकते हैं, अंतर्निहित बुनियादी सिद्धांत लचीले बने रहते हैं। मैं आगे विकास के एक स्थिर और टिकाऊ रास्ते पर आश्वस्त हूं,” डेन्यूब ग्रुप के संस्थापक और अध्यक्ष रिजवान साजन ने कहा।

क्रेता मिश्रण को समझना भी महत्वपूर्ण है। ₹3-8 करोड़ मध्य-खंड को बड़े पैमाने पर पेशेवरों और निवासी खरीदारों का समर्थन प्राप्त है, जिनमें से कई बंधक पर निर्भर हैं। इससे ऊपर के टिकट आकार में अल्ट्रा-लक्जरी संपत्तियों में निवेश करने वाले एचएनआई का वर्चस्व है जो रिटर्न के साथ-साथ जीवनशैली मूल्य भी प्रदान करते हैं। ₹दुबई के प्रमुख स्थानों में 3-8 करोड़ मूल्य खंड वस्तुतः अनुपस्थित है; ऐसे बजट आम तौर पर रास अल खैमा, सिलिकॉन ओएसिस, फुरजान और अजमान जैसे क्षेत्रों के लिए उपयुक्त होते हैं, एक रियल एस्टेट विशेषज्ञ ने नाम न छापने की शर्त पर बताया।

अल्ट्रा-हाई-एंड संपत्तियों के लिए निवेशकों की रुचि मोटे तौर पर दो खंडों से आती है: अल्ट्रा-हाई-नेट-वर्थ व्यक्ति, जिनमें भारतीय व्यापार मालिक और बॉलीवुड सितारे शामिल हैं, जो दुबई की प्रमुख संपत्तियों में निवेश करते हैं। नाइट फ्रैंक की एक रिपोर्ट में कहा गया है कि 2025 में एचएनडब्ल्यूआई के बीच विला की मांग अपार्टमेंट से आगे निकल गई, साथ ही ब्रांडेड आवास भी पसंदीदा विकल्प के रूप में उभर रहे हैं।

आगे क्या होगा यह काफी हद तक संकट की अवधि पर निर्भर करेगा। उन्होंने कहा कि लंबे समय तक बनी रहने वाली स्थिति से भावनाओं पर आधारित ठहराव, धीमी लेन-देन की मात्रा, मूल्य में सुधार और स्थिरता लौटने से पहले खरीदार पक्ष की मजबूत बातचीत हो सकती है।

लोहिया वर्ल्डस्पेस के प्रबंध निदेशक प्यूश लोहिया ने कहा, “मध्य पूर्व में मौजूदा स्थिति स्पष्ट रूप से रियल एस्टेट निवेशकों को अधिक सतर्क बना रही है, खासकर दुबई जैसे बाजारों में, जिन्हें लंबे समय से निवेश के लिए सुरक्षित और स्थिर माना जाता है।”

“हालाँकि हम इस स्तर पर घबराहट में बिकवाली नहीं देख रहे हैं, लेकिन खरीदारों के बीच एक स्पष्ट ‘प्रतीक्षा करो और देखो’ दृष्टिकोण है। अल्पावधि में, यह बिक्री गतिविधि को थोड़ा धीमा कर सकता है क्योंकि निवेशकों को नए निर्णय लेने से पहले जोखिमों और समयसीमा का पुनर्मूल्यांकन करने में समय लगता है, खासकर इस साल बड़ी संख्या में नई इकाइयों के बाजार में प्रवेश करने की उम्मीद है।”

दुबई बाज़ार ने 6-8% की आकर्षक किराये की पैदावार की पेशकश की। एक विशेषज्ञ ने कहा, “अल्पावधि में, किराये पर कुछ दबाव देखा जा सकता है, अगले छह से आठ महीनों तक लीजिंग गतिविधि कम रहने की उम्मीद है। किराये में 5-7% की गिरावट आ सकती है।”

जहां तक ​​नए प्रोजेक्ट लॉन्च की बात है, अगर अनिश्चितता बनी रही तो उन्हें 2 से 3 तिमाहियों तक टाला जा सकता है, जिससे नई आपूर्ति में मंदी आएगी। विशेष रूप से, इस वर्ष लगभग 1,20,000 इकाइयों की रिकॉर्ड आपूर्ति देखने का अनुमान लगाया गया था, लेकिन विशेषज्ञों ने कहा कि मौजूदा जोखिम दुबई बाजार में अस्थायी सुधार ला सकते हैं।

उन्होंने कहा, “यदि जोखिम की धारणा लगातार बढ़ती है, तो दुबई से भारत में पूंजी का एक छोटा लेकिन महत्वपूर्ण स्थानांतरण संभव है,” उन्होंने कहा कि दुबई की संरचनात्मक अपील से अचानक या आवेगपूर्ण पुनर्वितरण को रोकने की संभावना है।

ज़ेनो रियल्टी के गौरव गुप्ता का मानना ​​है कि दुबई में मौजूदा अनिश्चितता भारतीय एचएनआई के एक छोटे से हिस्से को आवंटन का पुनर्मूल्यांकन करने के लिए प्रेरित कर सकती है, जिसमें गुरुग्राम जैसे प्रीमियम भारतीय बाजार भी शामिल हैं।

“लेकिन हम निकट अवधि में कुछ सौ एचएनआई के बारे में बात कर रहे हैं और इस स्तर पर, मुझे नहीं लगता कि यह एक सार्थक पूंजी पलायन को ट्रिगर करेगा। दुबई आज एक पूर्ण पारिस्थितिकी तंत्र बुनियादी ढांचे, कर दक्षता, जीवन शैली, नियामक स्पष्टता है। एक प्रकरण उस फ्लाईव्हील को उलटने की संभावना नहीं है। केवल अगर यह अनिश्चितता लंबे समय तक बनी रहती है, तो हां, पूंजी सिंगापुर, लंदन या यहां तक ​​कि भारतीय लक्जरी गलियारों जैसे केंद्रों की ओर सार्थक रूप से विविधता ला सकती है। लेकिन जब तक यह एक बार की घटना है, तब तक यह केवल निकट है। पूंजी प्रवाह में संरचनात्मक बदलाव की शुरुआत की तुलना में अल्पकालिक मुद्दा, ”उन्होंने कहा।

विशेषज्ञों ने इस बात पर सहमति जताई कि बड़े पैमाने पर पूंजी का दूसरे देशों में स्थानांतरण होने की संभावना नहीं है, क्योंकि कुछ शहर दुबई के समान किफायती विलासिता, जीवनशैली की अपील और वैश्विक कनेक्टिविटी का संयोजन प्रदान करते हैं।

जहां तक ​​सवाल है कि क्या निवेशक दुबई में संपत्ति बेचेंगे और पूंजी को भारत में फिर से तैनात करेंगे, तो इसकी संभावना कम ही लगती है। रियल एस्टेट विशेषज्ञों ने कहा कि मुद्रा के मूल्यह्रास और एनआरआई के लिए संभावित कर निहितार्थ कई लोगों को विदेशों में अपने धन को बनाए रखने या पुनर्निवेश करने के लिए प्रोत्साहित कर सकते हैं।

कुछ विशेषज्ञों का मानना ​​है कि भारतीय रियल एस्टेट में एनआरआई निवेश, विशेष रूप से लक्जरी सेगमेंट में, मौजूदा भू-राजनीतिक तनाव के बीच अस्थायी मंदी देखी जा सकती है। उन्होंने कहा कि खाड़ी स्थित एनआरआई भारत में उच्च मूल्य वाली संपत्ति खरीदने के बजाय स्थिति स्थिर होने तक लक्जरी घर में निवेश रोक सकते हैं।